Assinar um contrato de aluguel é só o começo das despesas de quem vai morar em um imóvel. Além do valor mensal, surgem cobranças que nem sempre são fáceis de entender: algumas estão ligadas ao uso da casa, outras à manutenção do prédio e outras dependem do que foi acertado com o proprietário.
A Lei do Inquilinato define a regra geral para imóveis urbanos. Algumas dessas regras podem ser alteradas por cláusula expressa no contrato, e outras dependem das circunstâncias, como a origem de um dano ou a data de uma despesa. Ficam de fora da lei, entre outros casos, o aluguel de vaga de garagem avulsa e a hospedagem em flats.
O que a lei atribui ao inquilino?
Além do aluguel, cabem ao inquilino as contas de consumo do imóvel, como luz, gás, água, esgoto e telefone. Também são dele as despesas de condomínio ligadas ao funcionamento do prédio: salários dos funcionários, limpeza, consumo das áreas comuns, manutenção de elevadores e pequenos reparos. Quando a garantia do contrato é o seguro-fiança, o inquilino paga o prêmio desse seguro, que não se confunde com o seguro contra incêndio.
O que a lei atribui ao proprietário?
O locador responde por defeitos preexistentes ao aluguel e paga as despesas de condomínio ligadas à estrutura e à valorização do prédio. Entram nessa conta obras estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança ou de lazer, paisagismo das áreas comuns e a constituição do fundo de reserva. Também são dele as taxas de administração e de intermediação da imobiliária, incluída a análise de cadastro do candidato e do fiador.
O que o contrato pode mudar?
Pela lei, IPTU, outras taxas sobre o imóvel e o seguro contra incêndio são do proprietário, mas podem ser atribuídos ao inquilino por cláusula expressa no contrato. Nesse caso, o proprietário pode cobrá-los junto com o aluguel. A indenização por benfeitorias também pode ser limitada ou afastada pelo contrato.
A Lei do Inquilinato considera contravenção penal exigir, por causa da locação, valores além do aluguel e dos encargos permitidos. Isso não torna ilegal toda cobrança adicional, mas veda a exigência de quantias sem amparo na lei.
O que depende de cada caso?
Os reparos dependem da origem do problema. Defeitos que já existiam antes do aluguel cabem ao proprietário. Danos causados pelo inquilino, por familiares ou por visitas devem ser reparados por ele. Ao sair, o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, descontado o desgaste natural do uso.
Para evitar discussão, peça ao proprietário a descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, como prevê a lei, e guarde o laudo de vistoria, fotos e registros dos problemas identificados na entrada. Esses documentos ajudam a separar o que foi causado durante a locação do que já existia ou decorre do uso normal.
No condomínio, a criação do fundo de reserva é do dono, mas a reposição de valores do fundo usados em despesas ordinárias é do inquilino, salvo se o gasto for anterior ao início da locação. A mesma ressalva vale para rateios de saldo devedor.
As multas aplicadas pelo condomínio também dependem do caso. A lei obriga o inquilino a cumprir a convenção e o regulamento interno do prédio. Quem responde por uma multa concreta depende da infração, de quem a praticou e da obrigação violada. Uma infração cometida pelo morador ou por pessoas sob sua responsabilidade pode ser atribuída a ele. Por outro lado, uma penalidade ligada a obrigação do proprietário não deve ser transferida automaticamente ao inquilino.
O que fazer quando o imóvel precisa de conserto?
O inquilino deve comunicar o problema ao proprietário assim que ele surgir e guardar registros da ocorrência e das conversas. Quando o imóvel precisa de reparos urgentes que sejam responsabilidade do proprietário, o inquilino deve permitir a obra. Se ela durar mais de dez dias, tem direito a abatimento do aluguel proporcional ao período que exceder esse prazo. Se passar de 30 dias, pode encerrar o contrato.
Isso não autoriza o morador a contratar uma obra por conta própria e descontar o valor do aluguel sem acordo com o proprietário. Modificar a forma interna ou externa do imóvel depende de consentimento prévio e por escrito do dono.
As benfeitorias necessárias, feitas para conservar o imóvel, têm tratamento próprio na lei: podem ser indenizadas mesmo que não tenham sido autorizadas, salvo cláusula em contrário no contrato. A regra trata do direito à indenização e não dispensa o inquilino de comunicar o problema, agir com cuidado e respeitar as normas do condomínio e do contrato.
Como conferir e contestar uma cobrança?
As despesas ordinárias de condomínio são do inquilino, e a lei condiciona essa obrigação à comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal. O inquilino pode pedir essa comprovação a qualquer momento. O proprietário deve entregar recibo discriminado do que foi pago e mostrar os comprovantes das parcelas cobradas, quando solicitado.
Diante de uma cobrança duvidosa, peça a discriminação por escrito, guarde boletos e comprovantes e tente resolver a questão diretamente antes de partir para uma disputa. Em São Paulo, problemas com imobiliárias podem ser levados ao Procon-SP. Conflitos com o proprietário podem ser resolvidos na Justiça, em alguns casos no Juizado Especial Cível, e quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do Estado.
VEJA SÃO PAULO+IA: Este conteúdo de serviço foi produzido com auxílio de inteligência artificial e supervisão humana.